وقتی که مالکیت یک ملک بین چند نفر مشترک باشد, اگر شرکا برای تقسیم آن با هم توافق داشته باشند مشکل خاصی وجود ندارد ولی اگر شرکا در خصوص نحوه ی تقسیم ملک به مشکل بخورند, راه حل قانونی آن افراز است. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که در بسیاری از مواقع ملک قابل افراز نیست و افراز ممکن است ارزش آن ملک را پایین بیاورد یا با توجه به ویژگی های آن ملک, افراز آن غیر ممکن باشد.

وقتی ملکی مثل ساختمان قابل افراز نباشد برای حل اختلافات راه حل دیگری را پیدا می کنند که این راه حل معمولا تقاضای دستور فروش است. در این مقاله قصد داریم به دعاوی املاک مشاع از جمله دستور فروش, افراز و تفکیک تعیین تکلیف اراضی, به طور مفصل بپردازیم. پس با ما همراه باشید.

افراز ملک مشاع چیست؟

مال مشاع, مالی است که چند نفر در آن شریک هستند ولی سهم هر یک از آن ها را نمی توان تشخیص داد. مانند مالکیت مالکان یک ساختمان آپارتمانی, زمانی که خانه ای با ارث به فرزندان برسد و….. پس مال مشاع در واقع مقابل ملک اختصاصی است. افراز یعنی جدا کردن سهم شرکا از همدیگر در یک ملک مشاع.

محل تقدیم تقاضای افراز ملک مشاع

زمانی که شرکای مال مشاع قصد داشته باشند مال مشاع افراز شود باید تقاضای خود را به محل های زیر تقدیم نمایند:

• اگر جریان ثبتی ملک مشاع تمام شده باشد, باید تقاضای خود را به محل ثبتی که ملک مشاع در آن حوزه قرار دارد, تقدیم کنند. اعم از اینکه ملک مشاع در دفتر املاک به ثبت رسیده یا نرسیده باشد. واحد ثبتی نیز با توجه به یک سری قوانین و مقررات ملک مشاع را افراز می نماید. البته این کار در صورتی انجام می شود که ملک مشاع دارای سند مالکیت معارض باشد و تا زمانی که این تعارض رفع نشود, افراز نخواهد شد.
• اگر جریان ثبتی ملک مشاع تمام نشده باشد باید تقاضای افراز را به دادگاه عمومی محلی که ملک درآن قرار دارد تقدیم کرد.

هزینه افراز ملک مشاع

واحد ثبتی هزینه افراز ملک مشاع را براساس چیزی که در هزینه تفکیک مقرر است, در زمان اجرای تصمیم قطعی افراز دریافت می کند. حکمی که در مورد هزینه ی تفکیک جاری است برای افراز ملک مشاع نیز صدق می کند.

زمانی که مالک یک ملک تقاضای تفکیک ملک خود را داشته باشد, این تقاضا به اداره ثبت ارسال می شود و در این تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز مشخص شود و هزینه ی تفکیک قبلا پرداخت شود.

هزینه ی تفکیک در واقع براساس ارزش معاملاتی روز تعیین می شود حتی اگر ارزش معامله بیش تر از ارزش معاملاتی روز باشد.

فروش املاک مشاع

در گاهی اوقات شرکای یک ملک نمی توانند در اداره و استفاده از مال مشاع توافق نظر داشته باشند و اختلافاتی بین آن ها ایجاد می شود. مثلا مالی که با ارث به فرزندان می رسد, اگر وراث با هم اختلاف داشته باشند, ممکن است دستور فروش آن را مطرح کنند.

دستور فروش املاک مشاع چیست؟

وقتی که شرکای اموال مشاع نمی توانند با هم به توافق برسند و به صورت شراکتی از آن مال استفاده کنند, دستور فروش ملک مشاع که یک دستور قضایی جهت فروش اموال مشاع است, مطرح می شود. در این صورت یک یا چند نفر از شرکایی که تقاضای فروش مال و پرداخت قیمت آن را به نسبت سهم هر یک از شرکا دارند, تقاضای خود را به مرجع قضایی اعلام می کنند. در این مواقع شرکا به دلیل اینکه در فروش مال مشاع توافقی ندارند, با کمک دادگاه آن را فروخته و پول آن را بین خود تقسیم می کنند.

شرایط دعوای دستور فروش

برای اقامه ی دعوا باید دعوا را با تقاضای دستور فروش و ذکر تمامی مشخصات مال مشاع و به طرفیت تمامی شرکا مطرح کرد. یعنی باید در ستون خواسته نام تمامی شرکا را نوشت. هچنین باید غیر قابل افراز بودن ملک را از اداره ی ثبت اسناد و املاک محلی که ملک در آن قرار دارد دریافت کرد. در صورتی که مال قابل افراز باشد نمی توان تقاضای فروش آن را مطرح کرد و بین شرکا تقسیم خواهد شد.

زمان مناسب برای اقامه دعوای دستور فروش در دادگاه

شرکای مال مشاع می توانند در هر زمانی که بخواهند تقاضای فروش آن مال را از دادگاه داشته باشند و در صورتی که مال قابل افراز باشد و شرایط اقامه ی دعوا را نیز داشته باشد, دادگاه موظف به صدور دستور فروش آن مال خواهد بود.

دعوای دستور فروش چقدر زمان می برد؟

دادگاه به دلیل اینکه این دعوا, ماهیت دستوری دارد, جلسه ای را تشکیل نداده و به سرعت دستور فروش را صادر خواهد کرد. اگر تمامی مراحل قانونی به درستی انجام شود دادگاه در کمتر از یک هفته دستور فروش را صادر خواهد کرد ولی اجرای این دستور مدت زمان زیادی را صرف می کند. به این دلیل که علاوه بر شلوغ بودن اجرای احکام, برای صدور آگهی مزایده باید مدتی سپری شود و همچنین ارجاع به کارشناس دادگستری نیز چند هفته زمان خواهد برد.

به طور کلی می توان گفت که دستور فروش و اجرای احکام حدودا 2 الی 3 ماه زمان نیاز دارد, هر چند که در دادگستری نمی توان زمان دقیقی را پیش بینی کرد.

نتیجه گیری نهایی

در این مقاله به بررسی دستور فروش و افراز اموال مشاع پرداختیم. اگر شما نیز در یک مال با افرادی شریک هستید بهتر است اطلاعات لازم را در خصوص تفکیک و فروش اموال خود داشته باشید تا بعدا دچار هیچ گونه مشکل نشوید. برای آگاهی از این اطلاعات می توانید این مطلب را با دقت بخوانید و همچنین از یک وکیل با تجربه و ماهر در این خصوص کمک بگیرید. در صورت وجود هر گونه مشکل یا سوال می توانید با کارشناسان مجموعه ی ما در ارتباط باشید.