“مشارکت در ساخت” یکی از روش‌های مرسوم جهت ساخت بنا و ساختمان محسوب می‌گردد. در این روش یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت مالک زمین و یا ساختمان است و قصد دارد آن را بسازد و طرف دیگر مشارکت شخصی است که سرمایه نقدی و تخصص موردنیاز ساختمان‌سازی و احداث بنا را در اختیار دارد. این دو فرد با مشارکت یکدیگر بنا را احداث می‌کنند و پس از اتمام ساخت، بر اساس توافق و قرارداد فی‌مابین، واحدهای ساخته شده را تقسیم نموده و طبق درصد و مقدار مذکور در توافق اولیه از بنای ساخته شده منتفع می‌گردند.

 در سال‌های اخیر گستره بافت فرسوده و نیازمند ساخت در شهرها گسترش پیدا کرده است و تقاضا جهت ساخت‌وساز افزایش پیدا کرده است، اما به این دلیل که ساختمان‌سازی از نظر امور فنی، تأمین مصالح، اخذ مدارک قانونی ساخت‌وساز و… به اموری تخصصی و پیچیده و زمان بر و با هزینه‌های بالا تبدیل شده است، شهروندان به مشارکت‌درساخت و قراردادهای مشارکت ساخت اقبال و توجه داشته‌اند. چرا که افراد بسیاری مالک ساختمان فرسوده یا زمین هستند از طرفی سرمایه کافی برای ساخت انفرادی را در اختیار ندارند و یا ترجیح می‌دهند کار ساخت را به افرادی متخصص و ماهر در این زمینه بسپرند و دردسرهای ساخت را شخصاً متقبل نشوند. در این صورت به افراد و شرکت‌های ساختمان‌سازی مراجعه نموده و با این قبیل اشخاص قرارداد مشارکت ساخت منعقد نموده تا یک طرف قرارداد در ازای در اختیار دادن زمین خود و طرف دیگر با آوردن سرمایه نقدی ساخت و تخصص ساخت، شریک بنایی شوند که ساخته می‌شود. در قانون کشور ما از چنین شراکتی حمایت می‌شود در قانون ایران قراردادهایی تحت عنوان قراردادهای مشارکت‌درساخت به رسمیت شناخته شده‌اند تا منافع دو طرف ساخت‌وساز را تأمین نمایند. افراد می‌توانند تمامی جزئیاتی که در ساختمان‌سازی موردنظرشان است را در قرارداد منعکس نمایند و از طرف مقابل خود بخواهند که به تعهدات به‌موجب این قرارداد عمل نماید. 

امروزه شرکت‌های ساختمان‌سازی با در اختیار داشتن تخصص و مهارت‌های فنی، معماری، تأمین مصالح و…متقاضی‌های عمده قراردادهای مشارکت در ساختمان هستند. این قبیل شرکت‌ها با دردست‌داشتن سرمایه‌های نقدی به سراغ افرادی که قصد ساخت زمین و ساختمان فرسوده‌شان را دارند رفته و با ارائه پیشنهاد مشارکت‌درساخت، پذیرای متقاضیان ساخت‌وساز املاک هستند. شرکت‌های ساختمانی با انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت در واحدهای ساخته شده شریک می‌شوند. قرارداد مشارکت‌درساخت درصورتی‌که با آگاهی و به‌صورت دقیق نگارش شود می‌تواند به نفع دو طرف باشد و طرفین با رضایت کامل از نتیجه منتفع شوند. اما لازم به ذکر است مشارکت‌درساخت با شرکت‌ها نیاز به‌دقت و رعایت نکات خاصی است و در موارد بسیاری تفاوت‌هایی با مشارکت با اشخاص دارد و به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و فنی قراردادهای مشارکت‌درساخت، استفاده از مشاوران حقوقی و وکلا در هنگام نگارش چنین قراردادهایی به‌شدت توصیه می‌شود.

مالکان زمین یا ساختمان‌های فرسوده که متقاضی ساخت بنا بر روی زمین خود هستند به‌موجب قانون امکانی در دست دارند که می‌توانند با اشخاص در امر ساخت‌وساز شراکت انجام دهند. قرارداد مشارکت‌درساخت امکان قانونی است که در اختیار افراد دارای زمین قرار دارد تا بدین‌وسیله با شخصی که تمایل دارد سرمایه نقدی و تخصص خود را به عرصه ساخت‌وساز بیاورد شریک شوند و در نهایت ساختمان و واحدهایی که بر روی زمین یک طرف قرارداد و با سرمایه نقدی طرف دیگر قرارداد ساخته شده میان دو طرف بر اساس قراردادی که منعقد کرده‌اند تقسیم شود. اما باید در نظر گرفت که رضایتی که طرفین قرارداد از نتیجه کار خواهند داشت منوط به این است که نگارش قرارداد مشارکت‌درساخت بادقت و حساسیت و توجه به نکات ریز حقوقی انجام گردد. نگارش دقیق قرارداد تضمین‌کننده و حافظ سرمایه مالی طرفین است؛ بنابراین توصیه می‌شود در نگارش و انعقاد قرارداد از حضور وکلا و مشاوران حقوقی که در این زمینه تجربه و تخصص کافی را دارند استفاده شود. 

امروزه ساختمان‌سازی و احداث بنا به شغلی تخصصی و سودآور تبدیل شده است و از طرفی پیچیدگی‌های حقوقی و فنی خاصی را دارا است. در این راستا شرکت‌های ساختمانی می‌توانند حیطه فعالیت‌های خود را در این راستا متمرکز کنند و به ساخت‌وساز زمین‌ها و یا ملک‌های نیازمند بازسازی بپردازند و با افراد دارای زمین در این امر شریک شوند. به این صورت که از افرادی که زمین در اختیار دارند دعوت نمایند تا با انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت اجازه دهند شرکت و بنگاه اقتصادی با سرمایه و تخصص خود ساختمانی را بر روی زمین آنها بنا نماید. این قبیل شرکت‌ها متعهد می‌گردند نیروهای انسانی و کارگران را استخدام نماید و بیمه و حقوق قانونی آنها را پرداخت نماید، مصالح ساختمانی را مطابق مشخصاتی که توافق می‌کنند تهیه و تأمین نمایند، نقشه‌های ساختمان را تهیه نماید، مطابق برنامه زمان‌بندی توافق شده ساخت را پیش ببرند و منابع مالی تمام مراحل را تأمین نمایند و گزارش‌های لازم را به مالک زمین ارائه دهند. در ازای آن مالک زمین متعهد می‌گردد زمین را در اختیار سازنده قرار دهد و مجوزها و مدارک لازم را اخذ نموده و ارائه نماید، پس از پایان کار سند تفکیکی را اخذ نماید و تحویل دهد و…

به این قبیل شراکت ” مشارکت‌درساخت” می‌گویند. این امر پوشیده نیست که نگارش و انعقاد این قبیل قراردادها نیازمند دقت و مهارت حقوقی است. چرا که در تمامی این مراحل جزئیات و مشکلاتی مطرح می‌شود که باید به‌دقت در قرارداد نگارش شود. از طرفین قرارداد انتظار نمیرد که در صورت در اختیار نداشتن تجربهٔ کافی بتوانند این مسائل را پیش‌بینی نمایند و در قرارداد منعکس نمایند. مشاوران حقوقی و وکلایی که به طور تخصصی در این امر فعالیت می‌کنند می‌توانند با استفاده از کارشناسان فنی این قبیل مشاوره‌ها را در اختیار شرکت‌ها و بنگاه‌های ساخت‌وساز نوپا قرار دهند و مانع از آن شوند که ضررهای هنگفتی متحمل شوند که بادقت در یک‌بند قرارداد می‌توان از آن پیشگیری کرد. همچنین مالک‌های زمین که در انعقاد این قبیل قراردادها بی‌تجربه هستند نیز به‌طریق‌اولی نیازمند چنین مشورت‌هایی هستند؛ بنابراین در نگارش و انعقاد تمامی قراردادهای حقوقی به‌خصوص قراردادهایی که با سرمایه و مایملک افراد در ارتباط است استفاده از وکلا و متخصصان حقوقی به‌تمامی شهروندان توصیه می‌گردد.

در قراردادهای مشارکت ساختمان هرکدام از دو طرف قرارداد تعهداتی را برعهده می‌گیرند و در نهایت شریک اول متعهد می‌شود زمین مورد ساخت را تأمین نماید و شریک دوم امکانات و منابع مالی و فنی ساخت را ارائه می‌دهد. اما بدیهی است انعقاد و اجرای قراردادهای ساخت اصولاً به این سادگی و سهولت پیش نمی‌رود. جلوگیری از دردسرها و اختلافات و ضررهای بعدی نیاز به‌پیش بینی دقیق تمامی موارد ساخت در قراردادهای فوق‌الذکر دارد و به‌عبارت‌دیگر تضمین یک ساخت‌وساز مرضی‌الطرفین در گرو یک قرارداد اصولی و تخصصی است. چرا که باید در نظر گرفت درصورتی‌که برای مورد و مصداقی در قرارداد تعیین تکلیف نشود پس از پیدایش اختلاف، با استفاده از حکم و تصمیم دادگاه یا داورها برای آن مورد تعیین تکلیف می‌شود که علاوه بر اینکه دسترسی به این تصمیم‌ها زمان بر و هزینه بر است ممکن است در نهایت مطابق میل طرفین نباشد؛ بنابراین تمامی موارد باید به طور جزئی و دقیق در قرارداد مورد توافق قرار گیرد. برای مثال باید در قرارداد:

 ۱. تضمینات و مواردی پیش‌بینی شود که سازنده به‌خاطر کمبود منابع مالی نتواند کار ساخت را متوقف نماید و اگر متوقف کرد جبران خسارت به‌صورت حداکثری و در مدت کوتاه انجام شود.

 ۲. تاریخ‌ها و زمان تحویل کار و پیشرفت هر مرحله به طور دقیق نگارش شود تا در صورت تأخیر و یا عدم انجام بتوان او را ملزم به جبران خسارت نمود

 ۳. مواردی که سازنده یا مالک بتوانند با استناد به آن از انجام تعهد خودداری نمایند محدود شود. در قانون مواردی تحت عنوان فورس ماژور وجود دارد که به طرفین اجازه می‌دهد از انجام تعهد خودداری نمایند. مثلاً نایاب شدن مصالح، یا سیل و زلزله و…و بسیاری از سازندگان بااطلاع از این موارد آنها را مستمسک عدم ادامه ساخت‌وساز قرارمی دهند. در یک قرارداد صحیح باید این موارد محدود شود وگرنه حکم دادگاه ممکن است اختلاف را مطابق میل افراد خاتمه ندهد

 ۴. شرایط و موارد پیش‌فروش ساختمان‌ها تعیین شود تا پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت به ضرر شریک دیگر منتهی نشود

 ۵. جزئیات مصالح و نقشه‌ها و… به‌دقت ذکر شود به‌طوری‌که در نهایت سازنده ملکی مطابق توافق دو طرف تحویل دهد

 ۶. نوع و زمان تقسیم واحدها و ملک مشخص گردد تا افراد در انتخاب و تقسیم واحدها متضرر نشوند

 لازم به ذکر است یک قرارداد مشارکت‌درساخت حرفه‌ای نیازمند پیش‌بینی مواردی بسیار بیشتر از موارد فوق‌الذکر است و اطلاع دقیق از واژه‌های حقوقی جهت اینکه در دادگاه و… قابل‌استناد باشد نیز نیازمند سال‌ها تحصیل در دانشکده‌های حقوق است؛ بنابراین بدیهی است یک قرارداد صحیح را بدون استفاده از وکلای مخصوص در این حیطه نمی‌توان منعقد کرد. وکلایی که در زمینه قراردادهای مشارکت‌درساخت فعالیت می‌کنند با کارشناسان فنی ساختمانی در ارتباط هستند و با تبادل اطلاعات دقیق با این کارشناسان در زمینه قرارداد ملک شما اظهارنظر می‌نمایند.

 همچنین در مراحل ابتدایی قرارداد باید به نکاتی دقت کرد که ضامن صحت قرارداد است. برای مثال:

 ۱. سازنده باید دقت نماید که مالک و دارندهٔ زمین به طور صحیح مالک زمین باشد و اسناد مالکیت دارای مشکل حقوقی نباشند

 ۲. فرد مالک صلاحیت انعقاد قرارداد را داشته باشد و ممنوع‌المعامله از نظر قانونی و شخصی نباشد

و یا مالک زمین باید دقت نماید که:

 ۱. فرد مقابل امکان مالی ساخت را داشته باشد و اسنادی که جهت تمکن مالی ارائه می‌دهد صحیح باشد.

 ۲. اگر با یک شرکت ساخت‌وساز قرارداد منعقد می‌نماید آن فرد صلاحیت امضا از طرف شرکت را داشته باشد.

 ۳. ثبت و صلاحیت‌های شرکت از نظر قانونی صحیح باشد

 ۴. در صورت تحمیل ضرر از ناحیه شرکت به چه کسی در شرکت می‌توان مراجعه نمود و چگونه می‌توان خسارت را دریافت کرد و…

در صورت عدم دقت به این موارد امکان دارد بعد از ماه‌ها یا سال‌ها قرارداد ساخت باطل یا فسخ شود و طرف مقابل متقبل ضررهای هنگفت گردد و یا مشکلات متفاوتی به وجود آید که حل آنها پس از طی مراحل زمان بر و هزینه بر دادگاه ممکن باشد؛ بنابراین دقت به این شرایط و احراز آنها در ابتدای کار از عهده وکلا و مشاوران حقوقی برمی‌آید که با راه‌های قانونی صحت قرارداد را تضمین نمایند.

مزایا و معایب مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت، مزایا و معایب مختلفی دارد. از مزایای مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• کاهش هزینه ساخت: مشارکت در ساخت، می‌تواند هزینه ساخت را برای مالک کاهش دهد. این کاهش هزینه، ناشی از این است که مالک، هزینه‌های مربوط به طراحی، مهندسی و نظارت را پرداخت نمی‌کند.
• تسریع در ساخت: مشارکت در ساخت، می‌تواند باعث تسریع در ساخت شود. این تسریع، ناشی از این است که سازنده، متخصص در ساخت و ساز است و می‌تواند فرآیند ساخت را به سرعت انجام دهد.
• تضمین کیفیت ساخت: مشارکت در ساخت، می‌تواند تضمین کیفیت ساخت را برای مالک فراهم کند. این تضمین، ناشی از این است که سازنده، متعهد است که ساختمان را با کیفیت مورد نظر مالک، احداث کند.

از معایب مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• عدم کنترل بر ساخت: مالک، در مشارکت در ساخت، کنترل کاملی بر ساخت ندارد. این عدم کنترل، ناشی از این است که سازنده، مسئول انجام ساخت است.
• ریسک‌های مشارکت در ساخت: مشارکت در ساخت، دارای ریسک‌هایی است. از جمله این ریسک‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
  
  • عدم اتمام ساخت در مدت زمان مشخص
  • عدم رعایت کیفیت ساخت مورد نظر مالک
  • افزایش هزینه‌های ساخت

نکات مهم در مشارکت در ساخت

برای مشارکت در ساخت، باید نکات مهمی را رعایت کرد. از جمله این نکات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مشاوره با یک وکیل یا کارشناس حقوقی: قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، باید با یک وکیل یا کارشناس حقوقی مشورت کرد تا از صحت و انطباق قرارداد با قوانین، اطمینان حاصل شود.
• بررسی دقیق قرارداد مشارکت در ساخت: قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، باید قرارداد را به دقت بررسی کرد تا از مشخص بودن تمام جزئیات قرارداد، اطمینان حاصل شود.
• تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت: قرارداد مشارکت در ساخت، باید توسط یک وکیل یا کارشناس حقوقی، تنظیم شود تا از صحت و انطباق قرارداد با قوانین، اطمینان حاصل شود.

تضمین های مشارکت در ساخت

ضمانت مالی چیست؟

 در تمامی قراردادها، اشخاص امکان اینکه از طرف مقابل ضمانت‌های مالی دریافت کنند را دارا هستند. تضمین‌های مالی با این هدف دریافت می‌شوند که درصورتی‌که:

 ۱) طرف مقابل به وظایفش عمل نکرد

 ۲)با تاخیر به وظایفش عمل کرد

 ۳)با اعمال خود به هر نوعی باعث ایجاد خسارت برای طرف مقابل شد

 ۴) به هر نوعی به‌موجب آن قرارداد به‌طرف مقابل بدهکار شد

دریافت بدهی و خسارت با این ضمانت‌ها ممکن و سهل باشد.

 ضمانت‌های مالی در ایران شامل موارد متفاوتی است. چک، سفته، ضمانت‌نامه بانکی، وثیقه ملکی، سپردن مبلغ در یک حساب بانکی دو امضائه، دریافت ضمانت از ضامن افراد و…از جمله ضمانت‌های رایج در جامعه است.

 اینکه در هنگام امضا قرارداد برای دریافت خسارات و بدهی‌ها به فرد مقابل سند تضمین داده شود در موارد بسیاری به نفع دارندهٔ ضمانت‌ها است و باعث آسانی وصول مطالبات است.

 ضمانت مالی در قرارداد مشارکت‌درساخت

 ازآنجایی‌که قرارداد مشارکت‌درساخت نیز با تعهدات مالی و منافع مادی افراد سروکار دارند، در این قراردادها نیز دریافت ضمانت مالی اهمیت بالایی دارد. در نظر داشته باشید که هر دو طرف قرارداد، در قراردادهای مشارکت‌درساخت می‌توانند از طرف مقابل ضمانت دریافت نمایند.

 تضمین‌ها در قرارداد مشارکت‌درساخت نیز انواع متفاوتی دارد.

 برای مثال گاه در قرارداد مشارکت‌درساخت رایج و لازم است که طرف سازنده معادل مبلغی که برای ساخت بنا برآورد می‌شود را در حساب بانکی قراردهد و امکان خارج‌کردن آن مبلغ را با رضایت طرف مقابل و در صورت نیاز برای ساخت بنا داشته باشد. این یک نوع ضمانت مالی محسوب می‌شود

 همچنین مالک می‌تواند بابت تخلیه به‌موقع ملک به سازنده چک بدهد تا درصورتی‌که در اثر تاخیر در تحویل ملک، سازنده دچار خسارت شد از محل چک خسارت خود را جبران نماید.

 از دیگر انواع رایج ضمانت این است که فرد ثالثی یکی از طرفین را ضمانت می‌نماید و اسناد مالی؛ مانند چک و سفته و یا سند ملکی را در اختیار فرد مقابل قرار می‌دهد.

 گاهی چک و سفته و وثیقه ملک و یا ضمانت‌های بانکی توسط خود طرف ارائه می‌شود و به‌عنوان ضمانت مالی در اختیار طرف مقابل قرار می‌گیرد.

تعیین اینکه چه نوع ضمانت مالی و چه مبلغی بیشتر منافع طرف مقابل را تضمین می‌کند باتوجه‌به شرایط هر قرارداد و نوع مشارکت طرفین متغیر است و با مشاوره حقوقی دقیق و بررسی شرایط قرارداد قابل‌تعیین است.

نتیجه گیری

مشارکت در ساخت، یک روش مناسب برای ساخت و ساز است. این روش، مزایای مختلفی دارد، اما دارای ریسک‌هایی نیز است. برای مشارکت در ساخت، باید نکات مهمی را رعایت کرد تا از بروز مشکلات احتمالی، جلوگیری شود.