در پروژه‌های مشارکت در ساخت گاهی سازنده با یک مالک قرارداد منعقد می‌کند و گاه شرایط به این صورت خواهد بود که چند مالک طرف قرارداد او هستند. این حالت هنگامی اتفاق میفتد که چند نفر مشترکاً مالک یک زمین هستند و ۶ دانگ میان آنها تقسیم شده است و یا در حالتی که ملک کلنگی که قصد ساخت بر روی آن وجود دارد دارای چند واحد با مالکان متفاوت است و تمامی مالکان باید در قرارداد مشارکت در ساخت شریک باشند و یا هنگامی که یک سازنده قصد ساخت یک بنا بر روی چند زمین را دارد و باید زمین‌ها تجمیع شوند و با تمامی صاحبان زمین‌ها مذاکره شود و قرارداد نگارش شود.در ادامه به موضوع مشارکت در ساخت با مالکین متعدد پرداخته ایم برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه با دیوان ملل همراه باشید.
شرایط قرارداد مشارکت در ساخت در حالت‌های فوق با زمانی که یک مالک طرف قرارداد باشد دارای تفاوت‌هایی است و باتوجه‌به این تفاوت‌ها در قرارداد نیز باید نکات متفاوتی را موردتوجه قرار داد.چند مورد از این نکات در ادامه مطلب مورد بررسی قرار می‌گیرد.
مشارکت در ساخت با چند مالک چه نکاتی دارد؟
زمانی که سازنده یا سازندگان با چند مالک به‌جای یک دارندهٔ زمین طرف قرارداد می‌شوند باید نکاتی را رعایت نمایند:
۱) تفکیک فهرست مسئولیت‌ها در قرارداد مشارکت در ساخت: در قراردادهایی با اوصاف فوق وظیفه مالکان با یکدیگر گره می‌خورد و دارای شرایط پیچیده‌ای مشود.
یکی از وظایف مالک تحویل ملک در زمان مقرر است. در مشارکت در ساخت طبیعی است که هر مالک با تحویل سهم خود به سازنده مدعی انجام‌وظیفه خود است و انتظار دارد سازنده نیز ساخت را آغاز نماید حال یکی از پیچیدگی‌های شرایط فوق این است که مالکان دیگر در تحویل زمین تاخیر و یا کوتاهی نمایند و پروسه آغاز ساخت طولانی شود و یا در شرایطی که زمان‌بندی تحویل زمین‌ها بسیار متفاوت باشد برای مثال میان تحویل زمین A و زمین B یک سال فاصله باشد. در این صورت تعیین اینکه حق دریافت خسارت با چه کسی است پیچیده و سخت است.
اما می‌توان در قرارداد برای این شرایط تعیین تکلیف کرد و اختلافات و ابهامات را به حداقل رساند؛ بنابراین سازندگان باید در قرارداد باتوجه‌به متعدد بودن مالکان زمان‌بندی کار را تنظیم کنند. برای مثال تعیین تکلیف شود که آغاز پروژه زمانی است که تمامی مالکان زمین‌های سهم خود را به سازنده تحویل دهند.
مورد دیگری که در قرارداد می‌تواند نفع طرفین را تأمین نمایند تعیین تکلیف درمورد مسئله قرض‌الحسنه است. برای مثال به‌موجب قانون اگر یک مالک زمین بخش خود را تحویل داد مستحق دریافت مبلغ قرض‌الحسنه است. حال باید تعیین کرد این مبلغ از زمان تخلیه تعلق می‌گیرد یا زمانی که تمامی مالکان زمین را تماماً در اختیار سازنده قراردادند و پروژه آغاز شد باید این مبلغ به افراد داده شود؟
حالت اول در صورت طولانی‌شدن پروژه تخلیه می‌تواند تحمیل‌کننده خسارت‌های زیادی به سازنده باشد و حالت دوم نیز باعث بلاتکلیفی و خسارت مالکانی است که وظیفه خود را انجام داده‌اند؛ اما مبلغی که محق هستند را دریافت نکرده‌اند و همچنین احتمال دارد بسیاری از مالکان این شرط را نپذیرند چرا که تمایل نداشته باشند مسئولیت تخلیه باقی واحدها و مالکان را برعهده بگیرند؛ بنابراین تعیین یک راه‌حل مرضی‌الطرفین در قرارداد و یک زمان‌بندی دقیق، به‌گونه‌ای خاطیان متحمل خسارت شوند و نه مالکان و سازندگان دارای حسن‌نیت، به نفع طرفین خواهد بود.
این راه‌حل را می‌توان با بررسی راه‌های قانونی، پس از مذاکره با طرفین و باتوجه‌به شرایط ملک و طرفین حین قرارداد تعیین و تنظیم کرد و با یک توافق خوب باعث رضایت تمامی طرفین شد. در این مورد وکلای دیوان ملل آماده پاسخگویی به سؤالات و ارائه راه‌حل‌های حقوقی پیشگیری از مشکلات فوق‌الذکر خواهند بود.
۲) شرایط و موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:
در مواردی که مالکان متعدد هستند باید درمورد شرایط فسخ و خاتمه قرارداد توافق کرد:
الف) درصورتی‌که سازنده در یک قرارداد با چند مالک طرف است باید مشخص کند که درصورتی‌که مالکان قصد فسخ دارند، این حق فسخ فردی است یا جمعی. به این معنا که هر کدام از سازنده‌ها می‌توانند شخصاً و منفرداً قرارداد را فسخ کنند یا برای فسخ قرارداد باید همگی به توافق برسند و به‌صورت جمعی و صرفاً درصورتی‌که همگی موافق فسخ باشند فسخ معتبر است؟ و یا رای چند نفر از میان مالکان می‌تواند تعیین‌کنندهٔ انجام و یا عدم انجام فسخ قرارداد باشد؟
بین حالت‌های فوق تفاوت‌های بسیاری وجود دارد. اگر حق فسخ برای هرکدام از افراد وجود داشته باشد؛ یعنی طرفین قرارداد قصد داشته‌اند شرایط آسانی برای فسخ در نظر بگیرند و به‌نوعی قرارداد متزلزل‌تری منعقد کرده‌اند که توسط هر کدام از افراد قابل خاتمه است و گاهی این مسئله به نفع سازنده نیست. اما درصورتی‌که حق فسخ را برای جمع در نظر بگیریم، قرارداد را مستحکم‌تر در نظر گرفته‌ایم به‌گونه‌ای که صرفاً در شرایط توافق همگی مالکان می‌توان قرارداد را خاتمه داد و گاه این حالت بیشتر نفع سازنده را تأمین می‌نماید.
ب)همچنین باید در قرارداد تصریح کرد که در صورت اول، در حالتی که هر مالک حق داشته باشد فسخ انجام دهد، فقط قرارداد را به نسب و اندازه خود فسخ کرده است و خود از مشارکت خارج شده است یا کل قرارداد فسخ شده و همگی مالک‌ها از مشارکت خارج شده‌اند؟
شرایط فسخ در صورت تعدد مالکان دارا پیچیدگی‌های بسیاری است و گره‌های اختلافات در موارد فسخ به‌آسانی گشوده نمی‌شود. برای مثال شرایطی را تصور کنید که یکی از مالکان قصد فسخ دارد و زمین او درست در میان زمین‌های دیگر محل ساخت قرار دارد. یا در حالتی که مالک یک واحد از چند واحد ساختمان کلنگی فسخ را انجام داده و کل عملیات تخریب و ساخت ساختمان و کل قرارداد با باقی مالکان نیز معلق مانده است. حتی هنگامی که ساختمان در میانه ساخت است و مالکی فسخ انجام دهد نیز می‌تواند گره‌های ناگشودنی در پروژه و قرارداد مشارکت در ساخت ایجاد کند. تمامی این موارد می‌تواند حین نگارش قرارداد محل مذاکره و بحث قرار گیرد. برای مثال در نظر گرفتن شرایطی که اعمال حق فسخ‌ها را به‌سختی ممکن کند و یا تعدادی از حق فسخ‌ها از طرفین سلب شود می‌تواند راه‌گشا باشد.
خوانندگان محترم دقت نمایند در نگارش شرایط فسخ با بی‌دقتی و اجمال گذر نکنند و حتماً مشورت با حقوق‌دانان را در این مورد در دستور کار قرار دهند به‌گونه‌ای که در میانهٔ کار با خطر سو استفاده از قراردادهای مجمل مواجه نشوند.
۳) تعیین نماینده
در قراردادهایی با تعدد مالکان باید مشخص شود نحوه ارتباط سازنده یا سازندگان با مالکان به چه صورت و نحو است.
آیا حضور تمامی مالکیت در جلسات حق اختلاف، اطلاعیه‌ها و اقدامات اداری و قانونی و…. موردنیاز است یا با حضور نماینده تصمیمات و اقدامات فوق صحیح و دارای رسمیت است؟
در صورت تعدد مالکان اصولاً و عرفاً نماینده‌ای تعیین می‌شود که مسئول ارتباط با سازنده است. در این صورت باید دامنه اختیارات نماینده به‌دقت میان طرفین مشخص شود و به سازنده منتقل شود به‌گونه‌ای که سازنده بداند در چه مواقع و مواردی اجازه دارد با نماینده ارتباط داشته باشد و در چه مواردی تصمیمات و ابلاغ‌ها صرفاً با حضور و ارتباط مستقیم با مالکان باید انجام پذیرد.
در قراردادهایی با تعدد مالک، بسته به تعداد مالکان و درصد سهم هرکدام در مالکیت زمین و همچنین شرایط کلی قرارداد نکات و مواردی که نیاز به تعیین تکلیف و دقت دارند متفاوت خواهد بود.
در حالتی که هم تعداد مالکان متعدد باشد و هم سازندگان چند شخص باشند. در قرارداد باید شرایط خاص‌ترین مدنظر قرار گیرد به‌گونه‌ای که تفاوت‌های ماهیتی قراردادها در متن قرارداد و شرایط قرارداد منعکس گردد.
پیچیدگی این گونه قراردادها اقتضا می‌کند سازندگانی که قصد نگارش قراردادهای مشارکت در ساخت با شرایط فوق را دارند در تمامی مراحل مذاکره و انشا متن قرارداد از حضور وکلا و مشاوران حقوقی جهت اطلاع از جزئیاتی که باید در قرارداد مورد دقت قرار گیرد، بهره‌مند شوند و راه‌حل‌های حقوقی اقدام در موارد متفاوت را در قرارداد پیش‌بینی و مورد دقت قرار دهند. عدم توافق در بسیاری از موارد می‌تواند در نهایت به تضییع حق سازندگان و مالکان دارای حسن‌نیت منجر شود درحالی‌که پیش‌بینی اختلافات پر تکرار در موارد مشابه و ذکر آنها در قرارداد و درنظرداشتن آنها حین مذاکره و عمل می‌تواند ضامن سرمایه و قرارداد افراد باشد.