شرکت‌های ساخت و ساز و اشخاص حقوقی گاه یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت را تشکیل می‌دهند. در این صورت در قرارداد مشارکت در ساخت به‌جای یک فرد و شخص حقیقی، با یک شخص حقوقی در ارتباط خواهیم بود. شرایط قرارداد و مشارکت در این فرض متفاوت است و نکات و شرایط خاصی باید مورد بررسی و دقت قرار گیرد که در مشارکت با یک شخص حقیقی مطرح نیست.در ادامه به بررسی موضوع نکات مشارکت در ساخت با اشخاص حقوقی پرداخته ایم.برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه با کارشناسان مجموعه دیوان ملل همراه باشید.
منظور از اشخاص حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
در ابتدا باید مشخص کرد منظور از اشخاص حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت چه کسانی هستند. اشخاص حقوقی در قوانین ایران شامل مؤسسات و ادارات دولتی و عمومی و خصوصی هستند.
مؤسسات عمومی و دولتی در صورت تمایل به مشارکت در پروژه‌های اقتصادی و ساخت دارای شرایط و قوانین ویژه‌ای هستند؛ بنابراین در این یادداشت محل بحث قرار نمی‌گیرند.
اشخاص حقوقی خصوصی شامل شرکت‌های تجاری با موضوعات ساخت و ساز منظور و جامعه هدف این یادداشت هستند. شرکت‌های ساخت و ساز موردنظر در این یادداشت اشخاص حقوقی هستند که طرف قرارداد مشارکت در ساخت با اشخاص دیگر قرار می‌گیرند و پروژه‌های ساخت را انجام می‌دهند.
شرایط مشارکت در ساخت با شرکت‌ها و اشخاص حقوقی دارای پیچیدگی‌های خاصی است که افراد حین قرارداد با آنها باید مورد دقت قرار دهند.
اشخاص حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توانند مالکان زمین باشند. برای مثال شرکت مالک زمین است و با یک شخص و یا شرکت دیگر قرارداد ساخت منعقد می‌کند. اما فراوانی بیشتر، در مواردی است که شرکت‌ها سازنده هستند و نقش طرف سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت را ایفا می‌کنند.
امروزه باتوجه به سودآور بودن مشارکت در پروژه‌های ساختمانی شرکت‌های بسیاری باهدف فوق تأسیس می‌شوند و اقدامات خود را در حیطه ساخت و ساز قرار می‌دهند باتوجه‌به آنکه بازیگران عمده مشارکت در ساخت را شرکت‌ها تشکیل می‌دهند، نیاز است مخاطبین درمورد شرایط کار با این اشخاص آگاهی داشته باشند.
در این یادداشت مواردی که به طور عمومی و خلاصه باید مورد دقت قرار گیرد ذکر می‌شود؛ اما خوانندگان محترم دقت نمایند بسته به اینکه طرف قراردادشان یک شرکت و یا چند شرکت است و یا بسته به اینکه آن شرکت در کدام طرف قرارداد ایفا نقش می‌کند موارد متفاوتی را باید بررسی نمایند و جزئیات متفاوتی را باید در حین نگارش قرارداد مورد مذاکره قرار دهند و تصریح نمایند.
در قرارداد مشارکت‌درساخت با شرکت‌های ساخت و ساز به چه مواردی باید دقت کرد؟
۱)اهلیت شرکت بررسی شود
برای‌آنکه یک قرارداد مشارکت در ساخت صحیح تلقی شود طرفین باید اهلیت داشته باشند. به زبان ساده می‌توان گفت معنی این عبارت این است که طرفین باید توانایی قانونی انعقاد آن قرارداد را داشته باشند. اهلیت اشخاص حقوقی و اشخاص حقیقی متفاوت است . در اینجا در زمینه اهلیت شخص حقوقی بحث باید به این نکته اشاره کرد که زمانی قرارداد با یک شخص حقوقی صحیح است که شامل ممنوعیت‌های زیر نباشد و شرایط زیر را دارا باشد:
الف) شرکت ساخت و ساز از نظر قانونی ثبت شده باشد و موجودیت داشته باشد.
شرکت‌ها باید در مرجع ثبت شرکت‌ها ثبت شوند و مراحل قانونی تأسیس را سپری نمایند و موجودیت آنها مورد تأیید نهادهای قانونی باشد. درصورتی‌که موجودیت نداشته باشند اهلیت امضا قرارداد را ندارند؛ بنابراین ممکن است فردی با این تصور که با یک شرکت قرارداد مشارکت در ساخت بسته است مشارکت را آغاز نماید؛ اما در نهایت آن شرکت اصلاً وجود نداشته باشد و نتوان در دریافت خسارت به هیچ‌کس مراجعه کرد؛ بنابراین نیاز است افراد پیش از آغاز مذاکرات جهت امضا قرارداد مشارکت در ساخت با یک شرکت ساخت و ساز از طرق قانونی از موجودیت آن شرکت مطمئن شوند.
ب)شرکت ساخت و ساز ورشکسته نباشد.
شرکت ورشکسته نمی‌تواند با هیچ شخصی قرارداد مشارکت در ساخت امضا کند و اختیار انجام اقدامی در زمینه ساخت و ساز را ندارد. در صورت مشارکت با یک شرکت ورشکسته، دریافت خسارات و ادامه کار دارای پیچیدگی است و به‌احتمال زیاد خواستهٔ طرف قرارداد با شرکت ورشکسته در دریافت مطالبات بی‌نتیجه خواهد ماند.
باید پیش از امضا قرارداد از این مسئله اطمینان حاصل کرد که شرکت در فهرست شرکت‌های ورشکسته نیست. وکلا و مشاوران حقوقی توصیه می‌کنند افراد پیش از انعقاد قرارداد با شرکت‌ها با دریافت اسناد مالی شرکت و مطالعه اقدامات و فعالیت‌های اخیر شرکت از اینکه آن شخص حقوقی در شرف ورشکستگی نیست اطمینان حاصل نمایند. گاه رد پای ورشکستگی در برخی اسناد مالی مشخص است که با بررسی می‌توان هشدارهای به موقعی به افرادی که قصد امضا قرارداد با آنها را دارند ارائه داد.
ج) در اساس‌نامه و موضوع شرکت، ساختمان‌سازی و فعالیت ساخت و ساز ذکر شده باشد و طبق وظایف قانونی شرکت این امور مجاز باشد.
در حقوق ایران هر شرکتی صرفاً می‌تواند در حیطه وظیفه‌ای که تأسیس شده است و در اساس‌نامه ثبت کرده است کار کند؛ بنابراین اگر شرکتی در زمینه صادرات و واردات و یا تولید پوشاک تأسیس شده باشد نمی‌تواند در حیطه ساخت و ساز ورود کند و قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کند. به زبان حقوقی آن شرکت اهلیت این فعالیت را ندارد؛ بنابراین باید اساس‌نامه شرکت موردمطالعه قرار گیرد تا از حیطه وظایف و اهلیت شرکت اطمینان حاصل کرد.
د)شرکت ساخت و ساز منحل نشده باشد
شرکت‌های منحل شده نوع دیگری از شرکت‌هایی هستند که وجود ندارند. در واقع گاه شرکتی تأسیس و ثبت شده است. دارای محدودیت‌های فوق هم نیست؛ اما یا منحل شده است یا در شرف انحلال و تسویه است. قرارداد با این قبیل شرکت‌ها نیز خطرات مالی دارد؛ بنابراین باید با بررسی اسناد مالی و چرخش کار شرکت از اینکه در شرف انحلال نیست اطمینان حاصل کرد. زیرا پس از انحلال دریافت خسارت و مطالبات مالی با سختی‌های بسیاری مواجه خواهد شد و بهتر است از اینکه شرکت قصد ندارد به‌زودی منحل شود اطمینان حاصل کرد.
در نتیجه شرایط فوق و درصورتی‌که شخص حقوقی حین انعقاد قرارداد اهلیت نداشته باشد، قرارداد مشارکت در ساخت غیرنافذ و در موارد بسیاری باطل است و طرف قرارداد هیچ‌گونه دستاویزی جهت حفظ منافع و ادامه پروژه ساخت در دسترس ندارد.
۲) صاحب امضا مجاز در شرکت ساخت و ساز چه کسی است؟
شرکت‌ها جهت انجام اقدامات حقوقی و انجام مذاکرات و امضا قراردادها دارای نماینده هستند. هر شخصی که قصد امضا قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت‌ها را دارد باید دقت کند فردی که قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می‌کند به‌موجب قانون و اساس‌نامه آن شخص حقوقی، مجاز به این کار باشد و اجازه داشته باشد به نمایندگی از مؤسسه آن قرارداد را امضا کند. در غیر این صورت آن قرارداد معتبر نیست.
برای احراز این مورد باید دقت کرد :
الف) آن شخص نماینده شرکت ساخت و ساز باشد.
ب) اجازه امضا در آن حیطه را داشته باشد.
ج) از طرف شرکت اجازه انعقاد آن قرارداد خاص را داشته باشد.
د) در قرارداد ذکر کند که به نمایندگی از شرکت آن را امضا می‌کند و موارد متعدد دیگری که بسته به شرایط قرارداد درمورد نمایندگی‌ها باید مورد دقت قرار گیرد.
۳) ضمانت مالی در قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت‌های ساخت و ساز
در قرارداد با اشخاص حقوقی ضمانت مالی باید به‌گونه‌ای متفاوت دریافت و اخذ شود تا بتواند منافع طرف مقابل را تضمین نماید و در مواردی با دریافت تضمین از اشخاص حقیقی متفاوت است . باتوجه‌به ماهیت مؤسسات گاه پیش می‌آید که پس از ورشکستی یا انحلال، منافع طرف معامله تأمین نمی‌شود چرا که اموال شرکت پاسخگوی زیان‌ها نیست و یا راه‌های فرار از بدهی توسط مؤسسات در جهت عدم منافع طرف قرارداد به کار گرفته می‌شود؛ بنابراین می‌توان تضمین‌ها را در مورد معامله با اشخاص حقوقی به‌گونه‌ای متفاوت‌تر و دقیق‌تر اخذ نمود تا حتی پس ازآنکه شرکت ساخت و ساز نتوانست خسارات را پرداخت کند بتوان به اشخاصی که در آن قرارداد مشارکت در ساخت و یا پروژه مشارکت در ساخت دخیل بوده‌اند مراجعه کرد و جبران زیان کرد. برای مثال گاهی پیش‌بینی مراجعه به مدیرعامل، نماینده‌ای که قرارداد را امضا کرده و…می‌تواند مؤثر باشد.
اینکه چه نوع تضمینی می‌تواند منافع افراد را در قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت‌های ساخت و ساز تأمین نماید بسته به شرایط و نوع شرکت متفاوت است و با مشاوره حقوقی دقیق قابل‌تعیین است.
شرایط قرارداد با اشخاص حقوقی در مواردی که چند شخص حقوقی با مشارکت یکدیگر در جایگاه یک طرف قرارداد باشند، یا در شرایطی که یک شخص حقوقی در با یک شخص حقوقی دیگر طرف قرارداد باشد متفاوت است و نمی‌توان همان متن قرارداد پیش آماده که میان دو شخص حقیقی امضا می‌شود محل و مبنای مشارکت آنها قرار گیرد و توصیه می‌شود در تمامی حالت‌های فوق با مشورت حقوق‌دانان متن‌های قرارداد مشارکت در ساخت به‌صورت دقیق نگارش شود و با کمک حقوق‌دانان موارد راستی‌آزمایی اهلیت شرکت و… از طرق قانونی انجام شود.