اهلیت انعقاد قرارداد برای قرارداد مشارکت در ساخت ضروری است. به این معنا که افراد ممنوعیت‌های قانونی و قضایی انعقاد قرارداد را نداشته باشند. در صورتی که افراد اهلیت نداشته باشند قرارداد در بعضی موارد غیرنافذ و در بعضی موارد باطل است.
اهلیت حقوقی از طریق استعلام‌های قانونی از سامانه‌های مربوطه قابل احراز و استعلام است. به افراد توصیه می‌شود پیش از امضا قرارداد مشارکت در ساخت، با دریافت مشخصات کامل طرف قرارداد اقدام به بررسی اهلیت حقوقی وی نمایند. در غیر این صورت ممکن است بعد از گذشت ماه‌ها یا سال‌ها مطلع شوند که طرف قرارداد اهلیت قانونی نداشته و با عدم صحت قرارداد متضرر شوند.
چه افرادی اهلیت ندارند؟
مصادیق اهلیت و عدم اهلیت در انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت به طور خلاصه در سطرهای زیر مورد توضیح قرار می‌گیرد:
۱)بلوغ: افرادی اهلیت حقوقی انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت دارند که بالغ باشند:
الف) افراد غیربالغ زیر ۱۸ سال: عموم مردم از این مطلع هستند که امضا قرارداد با کودکان و افراد زیر ۱۸ سال صحیح نیست؛ بنابراین افراد زیر ۱۸ سال اگر زمینی داشته باشند اهلیت انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت را ندارند و ولی یا قیم باید به‌جای آنها قرارداد را منعقد و امضا نماید.
اما طبق قانون ایران در موارد متعددی از قراردادهای افراد غیربالغ، علاوه بر رضایت ولی یا قیم رضایت دادستان نیز لازم و ضروری است.
بنابراین اگر قرار شد ملکی که سند رسمی به نام فرد زیر ۱۸ سال است موضوع مشارکت‌درساخت قرار بگیرد علاوه بر رضایت ولی و قیم که به‌عنوان نماینده فرد نابالغ قرارداد را امضا می‌کنند، در مواردی باید رضایت و تنفیذ دادستان نیز جلب شود در غیر این صورت قرارداد صحیح نیست.
ب) افراد غیربالغ بالای ۱۸ سال: تشخیص عدم اهلیت حقوقی در قرارداد با افراد زیر ۱۸ سال برای عموم راحت است؛ اما حالتی که تشخیص آن برای عموم دشوار است زمانی است که به‌موجب حکم دادگاه افراد بالای ۱۸ سال از نظر دادگاه بالغ محسوب نشده باشند و حکم حجر داشته باشند. در این صورت معاملات آنها را نیز باید قیم و یا ولی تنفیذ نماید؛ بنابراین اگر قراردادی با فرد بالای ۱۸ سالی که حکم حجر دارد امضا می‌شود نیز باید در مرحله اول رضایت قیم و یا ولی دریافت شود و در مرحله دوم، نیاز به جلب رضایت از دادستان نیز جهت صحت قرارداد لازم است.
با استعلام قانونی از مراجع قضایی می‌توان مطمئن شد که فرد بالای ۱۸ سال بالغ است و قراردادی که امضا می‌کند صحیح و نافذ است. در غیر این صورت افراد متضرر خواهند شد و در هر مرحله از ساخت امکان لغو شدن پروژه وجود دارد.
۲)عقل: افرادی اهلیت حقوقی انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت دارند که عاقل باشند
تمامی افراد جامعه از این قضیه آگاه هستند که با فرد مجنون نباید قرارداد امضا نمایند. اما چون جنون حالت‌ها و مراحل متفاوتی دارد گاه تشخیص اینکه چه فردی جنون دارد برای افراد ساده نیست و نمی‌توانند تشخیص دهند. به‌خصوص در زمانی که فرد وکیل و نماینده‌ای را برای مذاکرات انتخاب نماید و خود در قرارها و مذاکرات حضور پیدا نکند. قرارداد با این قبیل افراد صحیح نیست و نیازمند رضایت ولی و یا قیم مشخص شده توسط قاضی دادگاه دارد. اینکه تشخیص داده شود چه فردی به جهت عدم صحت عقل و جنون در فهرست ممنوع‌المعامله‌های قوه قضاییه است بسیار اهمیت دارد. افراد در انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت باید از طریق مراجع استعلام‌های لازم را در این حیطه به عمل‌آورند و اهلیت حقوقی افراد را در این زمینه احراز نمایند.
۳)رشد: افرادی اهلیت حقوقی انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت دارند که رشید باشند
رشد در حقوق به معنای عدم سفاهت است. سفاهت افراد از طریق آزمایش‌های پزشکی قانونی و حکم دادگاه مشخص و اعلام می‌شود و در این صورت تشخیص داده می‌شود که این افراد توانایی اداره امور اموال خود را ندارند و از تصرف در اموال خود منع می‌شوند قرارداد مشارکت‌درساخت نیز به این دلیل که یک قرارداد مالی است در زمره موارد ممنوعیت‌های افراد سفیه است و در صورتی که افراد دارای حکم سفاهت این قرارداد را امضا نمایند، چه در جایگاه مالک و چه سازنده و سرمایه‌گذار، قراردادشان صحت ندارد و منوط به امضا و اجازهٔ قیم خواهد بود. افراد در سنین بالا گاه دارای این حکم هستند و همچنین برای افراد بسیاری حکم حجر و عدم رشد صادر شده است. امکان اینکه عموم مردم نتوانند به‌آسانی افراد سفیه را تشخیص دهند بسیار زیاد است؛ بنابراین باید از طریق استعلام‌های لازم از عدم سفاهت طرف معامله خود و دارابودن اهلیت حقوقی مطمئن شوند. در غیر این صورت در هر مرحله از ساخت، قرارداد متوقف می‌شوند و متضرر خواهند شد.
۴)ورشکسته: افرادی اهلیت حقوقی انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت دارند که ورشکسته نباشند
افراد ورشکسته امکان انعقاد قراردادهای مالی را ندارند. در صورتی که در دادگاه احراز شود یک فرد ورشکسته است از انعقاد قراردادهای مالی؛ مانند مشارکت‌درساخت منع می‌شوند. اسامی این افراد در سامانه‌های قوه قضاییه قابل استعلام است.
در صورت انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت با افراد ورشکسته، این قرارداد در بعضی موارد غیرنافذ و در مواردی باطل است؛ بنابراین به افراد توصیه می‌شود با استعلام‌های دقیق پیش از امضا معامله از اینکه فرد ورشکسته نیست و حکم ورشکستگی ندارد اطمینان حاصل نمایند.
در انعقاد قرارداد با اشخاص حقوقی نیز باید به ورشکستگی آنها دقت کرد و در مواردی اسناد مالی اخیر آن شخص حقوقی و شرکت را مطالبه کرد. (یادداشت اشخاص حقوقی)
سرنوشت قرارداد مشارکت در ساخت با افرادی که اهلیت نداشته‌اند چیست؟
همان گونه که ذکر شد در صورت اینکه طرف قرارداد دارای اهلیت نباشد قرارداد غیرنافذ و در مواردی باطل است.
۱)در مواردی که قرارداد مشارکت‌درساخت غیرنافذ شود صحت قرارداد منوط به تأیید فرد ولی یا قیم است و اگر وی و در مواردی دادستان تأیید نماید می‌توان قرارداد را قابل‌اجرا دانست.
۲) در صورتی که باطل باشد امکان اینکه قرارداد قابلیت اجرایی پیدا کند وجود ندارد و به کل باطل و غیرقابل‌اجرا است.
در مواردی که قرارداد غیرنافذ و باطل باشد و طرف مقابل اقداماتی را در پروژه ساخت انجام داده باشد متضرر می‌شود و بازگرداندن شرایط به حالت پیش از قرارداد دارای شرایط پیچیده‌ای خواهد شد که بعضاً نیاز به‌صرف زمان و هزینه زیاد و رجوع به دادگاه است؛ بنابراین توصیه می‌شود همه افراد پیش از امضا قرارداد از اهلیت طرف مقابل مطمئن شوند و قرارداد صحیحی را منعقد نمایند.
استعلام‌های فوق از طریق سامانه‌های متفاوتی قابل‌انجام است و می‌توان با صرف هزینه و زمان کم از اهلیت افراد در انعقاد قرارداد مشارکت‌درساخت اطمینان حاصل کرد.
وکلا و مشاوران دیوان ملل آماده ارائه مشاوره و خدمات حقوقی در زمینه فوق هستند.