واحدهای آپارتمانی درحالی‌که به طور کامل عملیات ساخت و ساز آنها تکمیل و نهایی نشده است نیز قابل‌خرید و فروش هستند. قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها عنوان قراردادی است که جهت فروش واحدهای آپارتمانی درحالی‌که هنوز آماده تحویل نهایی به خریدار نیستند، میان پیش خریدار و فروشنده منعقد می‌گردد.در ادامه به بررسی تفاوت قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها و قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته ایم.
در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان پیش‌فروشنده موظف به تکمیل ساختمان و تحویل نهایی است و در این راستا تعهداتی بر عهده دارد. خریدار نیز مبلغ خرید آپارتمان را به فروشنده پرداخت می‌کند تا در موعد توافق شده واحد تکمیل شده را تحویل بگیرد؛ بنابراین قرارداد و تعهدات دو طرف در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها راستای خرید و فروش و تحویل نهایی واحد است و مشارکت در ساخت و ساز بنای نیمه‌کاره جایگاهی در این قرارداد ندارد.
در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده با پرداخت هزینه ساخت‌وساز و انجام عملیات ساخت‌وساز، آپارتمانی را می‌سازد و در نهایت مالک یک یا چند واحد از واحدهای ساخته شده می‌شود. پرداخت هر مبلغی از سوی سازنده و یا سرمایه‌گذار، باهدف مشارکت در عملیات اجرایی ساخت‌وساز است و او را در مالکیت آپارتمان ساخته شده شریک می‌کند.
در هر دو قرارداد مشارکت در ساخت و پیش‌فروش آپارتمان‌ها یک آورده مالی و مبلغی پرداخت می‌شود و در ازای آن مالکیتی از واحدهایی که در آینده ساخته می‌شود به فرد تعلق می‌گیرد. اما بین این دو قرارداد تفاوت‌های بسیاری وجود دارد باید به این تفاوت‌ها دقت کرد و قرارداد پیش‌فروش و مشارکت در ساخت را به طور دقیق نوشت به‌گونه‌ای که با یکدیگر اشتباه گرفته نشوند و طرفین در اثبات تعهدات دچار مشکل نشوند.
تفاوت قرارداد پیش‌فروش و مشارکت‌درساخت
1)تفاوت نیت و قصد:
در قرارداد پیش‌فروش هدف و نیت طرفین خریدوفروش ملک است و تعهدات طرفین در این قرارداد در این راستا است؛ بنابراین پرداخت مبلغ از جانب پیش خریدار باهدف مشارکت در عملیات ساخت‌وساز نبوده است و هدف او صرفاً پرداخت اقساط خرید ملکی است که در آینده به وی تحویل داده خواهد شد. اما در مشارکت در ساخت هر گونه تعهدی که میان طرفین برعهده گرفته می‌شود باهدف مشارکت‌درساخت یک بنای جدید است. قصد و نیت طرفین حین قرارداد باید به‌روشنی مورد توافق قرار گیرد و در متن قرارداد نیز به طور دقیق نگارش شود.
2)تعهدات و وظایف طرفین
بدیهی است که پیش خریدار در عملیات اجرایی ساختمان نیز مداخله نمی‌کند و وظیفه‌ای در ساخت‌وساز برعهده نمی‌گیرد. اما در مشارکت‌درساخت، سرمایه‌گذار یا سازنده باهدف شراکت، آورده مالی دارد و نسبت به عملیات ساخت‌وساز نیز تعهداتی برعهده دارد.
همچنین در قرارداد پیش‌فروش تعهداتی از قبیل دریافت اقساط ملک، انتقال سند رسمی و…ماهیتی متفاوت از تعهدات افراد در مشارکت‌درساخت دارد.
3)ماهیت مبلغ پرداختی:
در قرارداد مشارکت‌درساخت پرداخت هزینه از سوی سازنده یا سرمایه‌گذار، در راستای شراکت در ساخت‌وساز و است و این مبلغ تحت عنوان آورده مالی و جزئی از تعهد وی در مشارکت در ساخت‌وساز محسوب می‌گردد. اما در پیش‌فروش آپارتمان‌ها مبلغ پرداختی ثمن معامله و خرید آپارتمانی است که پیش از تحویل پرداخت می‌گردد.
اگر چه اصولاً در عمل مبلغی که پیش خریدار بابت خرید ملک به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کند در عملیات ساخت‌وساز استفاده می‌شود و سازنده ملک که اصولاً پیش‌فروشنده است، از مبلغ پیش‌فروش آپارتمان، در ساخت‌وساز استفاده می‌کند؛ اما این مسئله نباید باعث شود پیش خریدار و نقش او را به‌عنوان شریک قرارداد مشارکت‌درساخت و یا سرمایه‌گذار قرارداد مشارکت‌درساخت، در آپارتمان در حال ساخت در نظر گرفته شود.
4)الزام به ثبت رسمی
قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان‌ها الزاماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و ثبت گردد؛ اما چنین الزامی درمورد قراردادهای مشارکت‌درساخت وجود ندارد.
قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت دارای تفاوت‌های متعددی است؛ بنابراین هنگام انعقاد قراردادهای پیش‌فروش باید به‌شرط و تعهدی که در اثر آن خریدار را در ازای پرداخت مبلغ شریک سازد دقت کرد. ازآنجایی‌که پیش‌فروش واحدهای پروژه‌های مشارکت‌درساخت نیز بسیار رایج است ممکن است گاه پیش خریدار با سرمایه‌گذار پروژه اشتباه گرفته شود یا در قرارداد به‌عنوان یکی از سازندگان تلقی گردد.
نگارش قرارداد پیش‌فروش دارای قوانین و اصول حقوقی خاصی است مخاطبین دقت نمایند جهت آنکه قرارداد پیش‌فروش به‌درستی منعقد گردد پیش از امضا قرارداد با حقوق‌دانان و وکلای تخصصی ملکی مشورت نمایند.
