در چه مواردی می‌توان از سازنده شکایت کرد یا دریافت خسارت کرد؟شکایت از سازنده و دریافت خسارت از سازنده در موارد متعددی ممکن است.

همواره یک طرف قراردادهای مشارکت‌ در ساخت را فرد سازنده تشکیل می‌دهد. این طرف تعهد می‌کند که سرمایه و تخصص خود در ساخت یک بنا را ارائه دهد و به‌اصطلاح ساختمان را بسازد.

اما در موارد بسیاری ساخت بنا آن‌گونه که دو طرف انتظار دارند پیش نمی‌رود و مشکلات و اختلافات عمدی و غیرعمدی به وجود می‌آید که به‌طرف مقابل، یعنی دارندهٔ زمین، حق می‌دهد که شکایت از سازنده را در دادگاه مطرح کند یا از طریق‌های دیگر دریافت خسارت نماید.

مواردی که به‌طرف مقابل حق شکایت می‌دهد الزاماً ناشی از تخلف و خطای عمدی سازنده نیست. گاهی امر ساخت به‌صورت غیرعمدی به سمتی هدایت می‌شود که در نهایت به‌طرف مقابل حق دریافت خسارت را اعطا می‌کند و به نفع فرد دارای زمین منتهی می‌شود.

این موارد و خسارات را باید در چند دسته تقسیم‌بندی کرد:

دسته اول خسارات ناشی از عدم انجام تعهد

دسته دوم خسارات ناشی از تاخیر در انجام تعهد

دسته سوم خسارات ناشی از انجام تعهد آن‌گونه که رضایت طرف مقابل را جلب نمی‌کند

هر کدام از موارد فوق در ادامه به طور کامل شرح داده می‌شود:

 ۱) دریافت خسارات ناشی از عدم انجام تعهد

همان گونه که گفته شد تعهد طرف دوم قرارداد مشارکت‌درساخت، ساخت بنا است. اما این تعهد به طور دقیق شامل موارد متفاوت و جزئی است که اگر سازنده هر کدام از آنها را انجام ندهد طرف مقابل حق اعتراض و شکایت و مطالبه را دارد.

این تعهدات و مواردی که به‌عنوان وظایف سازنده مورد بحث قرار می‌گیرند باید یا:

الف) در قرارداد ذکر شوند.

ب) یا پس از شکایت در دادگاه توسط قاضی مشخص می‌شود.

ساده‌ترین حالتی که بتوان ثابت کرد امری جز وظایف سازنده بوده؛ اما انجام داده نشده و به‌طرف مقابل اجازه دریافت خسارت را بدهد، حالت اول یعنی ذکر در قرارداد است.

درصورتی‌که طرفین در قرارداد وظایف را به طور جزئی و دقیق ذکر نکنند باید به حالت دوم، یعنی مراجعه به دادگاه و طرح شکایت از سازنده عمل نمایند و در این صورت طرف مدعی ثابت کند که در قانون یا عرف‌های ساختمان‌سازی آن عمل وظیفه سازنده است و اجازه بدهند قاضی دادگاه حکم دهد که فرد سازنده از وظیفه خود تخطی کرده است یا خیر.

پس ازآنکه دادگاه احراز کرد سازنده تخطی کرده است باید از دادگاه درخواست کرد با کمک کارشناسان مقدار خسارت را نیز مشخص کند.

اما اگر در قرارداد وظایف و جزئیات وظایف دقیقاً ذکر شوند و همچنین مقدار خسارت نیز مشخص شود، طی این مراحل در دادگاه نیازی نیست و از همان ابتدای عدم انجام تعهد درخواست خسارت ممکن است.

برای مثال مشخص شود سازنده یک ماه برای انجام گودبرداری فرصت دارد. در صورت عدم انجام در مهلت مقرر ملزم به پرداخت… خسارت است.

پس مشاهده می‌کنیم ذکر تمامی موارد در قرارداد ضامن حفظ سرعت ساخت و سرمایه افراد است چرا که مالک با ارائه قرارداد ادعا می‌کند که سازنده به آنچه در قرارداد ذکر شده عمل نکرده و می‌تواند از او دریافت خسارت انجام داد.

همچنین دقت نمایید درصورتی‌که در قرارداد عنوان وظیفه ذکر شود؛ اما مقدار خسارت تصریح نشود برای تعیین مقدار خسارت نیز باید به کارشناسان و دادگاه مراجعه کرد.

فهرست اقدامات و وظایف سازنده را می‌توان با کمک متخصصان حقوقی در امر ساخت‌وساز استخراج کرد و درمورد انجام صحیح هر کدام تدابیری اندیشید. (یادداشت وظایف سازنده)

در نهایت درصورتی‌که هرکدام از وظایف فوق که در حیطه امور ساخت‌وساز محسوب می‌شود توسط سازنده انجام نشود، طرف مقابل می‌تواند او را ملزم به انجام و یا دریافت خسارت عدم انجام بنماید.

 ۲)دریافت خسارات ناشی از تاخیر در انجام تعهد

در این حالت سازنده انجام عملیات ساخت‌وساز یا هرکدام از وظایف خود را به تاخیر انداخته است و یا در زمان مقرر انجام نداده است. در این حالت طرف مقابل می‌تواند بابت این تاخیر شکایت از سازنده را انجام دهد و دریافت خسارت نماید و یا با استفاده از قرارداد و تضمین‌هایی که دریافت کرده است خسارت خود را دریافت کند.

دریافت خسارت بابت تاخیر به چند صورت ممکن است:

الف) در حالت اول برای اثبات تاخیر باید به زمان‌بندی موجود در قرارداد رجوع کرد. درصورتی‌که در قرارداد به طور دقیق زمان‌های مطلوب جهت انجام هر کاری ذکر شود و سازنده از زمان مذکور تعدی کرد طرف مقابل می‌تواند از او بابت تاخیر دریافت خسارت نماید. برای مثال برای دریافت نقشه ساختمانی یک ماه به سازنده فرصت داده می‌شود در صورت تاخیر ملزم به پرداخت خسارت می‌شود. اگر در قرارداد مشارکت‌درساخت میزان خسارت ذکر شود باعث سهولت دریافت خسارت می‌شود. برای مثال نوشته شود که به‌ازای هر روز تاخیر چه مقدار خسارت باید داده شود. در این صورت طرفین برای محاسبه مقدار خسارت ملزم به رجوع به کارشناس و دادگاه نمی‌شوند و به‌محض اینکه تاخیر اتفاق بیفتد طرف مقابل می‌تواند خسارت را دریافت کند.

ب)در حالت دوم زمان‌بندی‌ها در قرارداد تصریح نشده است. پس به دادگاه مراجعه می‌شود و قاضی احراز می‌کند که سازنده در انجام عمل تاخیر داشته است و میزان خسارت‌های وارده به مالک را محاسبه می‌کند و میزان و در نهایت نوع خسارتی که در حکم دادگاه ذکر می‌شود قابل دریافت خواهد بود. در این حالت زمان تقریباً زیادی در پروسه دادرسی صرف خواهد شد و از طرفی دیگر به دلیل تورم، اصولاً خسارتی که دادگاه تعیین می‌کند در برابر خسارتی که مالک متحمل می‌شود مبلغ مناسبی نیست؛ بنابراین در یک قرارداد مشارکت اصولی باید زمان‌بندی‌ها و خسارات و تضمین‌ها به طور دقیق ذکر شود به‌گونه‌ای که بتوان خسارت‌ها را به‌موقع و با اندازه مناسب دریافت کرد.

 ۳) انجام تعهد آن‌گونه که رضایت طرف مقابل را جلب نمی‌کند

گاه تعهدی که سازنده برعهده می‌گیرد انجام می‌شود و در زمان درست و مناسب پایان میابد؛ اما نتیجه آن‌گونه که مطلوب طرف مقابل باشد نیست. برای مثال مصالح از کیفیت کافی برخوردار نیست یا نقشه ساختمانی در عمل و هنگام اجرا تغییری کرده است.

الف) در این صورت در ابتدا باید به قرارداد مشارکت‌درساخت مراجعه کرد و بررسی کرد ا یا طرف مقابل مطلوب خود را در قرارداد ذکر کرده است؟ برای مثال نوع و جنس مصالح را در قرارداد ذکر کرده است؟ یا به سازنده در قرارداد اجازه تغییر نقشه ساختمانی را داده است؟

درصورتی‌که در این موارد توافقی شده باشد می‌توان دریافت خسارت از سازنده را به این دلیل که از قرارداد تخطی کرده است انجام داد.

ب)در صورتی که در قرارداد موارد مشخص نشده باشد با اقامه دعوا در دادگاه و ارائه توضیحات در دادگاه در صورت محق‌بودن مالک می‌توان حکمی مبنی بر الزام سازنده بر تغییر موارد دریافت کرد یا مطالبه خسارت کرد. برای مثال اگر نقشه ساختمان تغییر کرده و در این حالت از متراژ یک واحد کاسته شده و مالک متحمل خسارت شده چرا که از هزینه فروش واحد ساختمانی کاسته می‌شود. در این صورت دادگاه در مورد این قبیل اختلافات تعیین تکلیف می‌کند.

و یا در مواردی دادگاه می‌تواند به عرف‌های ساختمان‌سازی مراجعه کند و بررسی کند ایا سازنده خلاف عرف‌ها و اصول و استانداردها عمل کرده است یا خیر. اگر بتوان در این مرحله اثبات کرد سازنده خلاف استانداردها عمل کرده است نیز می‌توان درخواست دریافت خسارت داشت.

 راحت‌ترین راه دریافت خسارت از سازنده

همان گونه که در سطرهای بالا عنوان شد شراکت با سازنده به این معنا نیست که سازنده بتواند در امر ساخت، زمان‌ها، نوع ساخت و…اعمال سلیقه و اختیار نماید؛ بلکه در تمامی موارد باید مطابق با قرارداد و توافق طرف مقابل پیش رود و اگر توافقی نبود مطابق قانون و یا عرف‌ها و استانداردهای ساختمانی رایج عمل نماید در غیر این صورت ملزم به پرداخت خسارت و یا جبران خواهد بود.

این خسارت‌ها از محل تضمین‌هایی که دریافت شده مانند چک، سفته، مبلغی از فروش واحدهای سهم سازنده، وثیقه بانکی و…دریافت می‌شود.

در تمامی این موارد به شهروندان توصیه می‌شود که ساده‌ترین راه را در نظر داشته باشند که این راه ذکر کامل موارد درخواستی طرفین و وظایف طرفین در قرارداد است. به‌طوری‌که بتوان در صورت عدم انجام توسط سازنده، بدون مراجعه به دادگاه دریافت خسارت کرد و همچنین پیشنهاد می‌شود تضمین‌های کامل مانند چک، سفته و…دریافت شود به‌طوری‌که در موارد تخلف و تخطی بتوان با مراجعه به آن اسناد تجاری به‌راحتی خسارت را دریافت کرد.

مخاطبین دقت نمایند به علت پیچیدگی مباحث دریافت خسارت و شکایت از سازنده پیش ازآنکه به این وادی وارد شوند با مشاوران حقوقی و وکلای خبره در امر مشارکت‌درساخت مشورت نمایند. چرا که ممکن است شروط کافی برای دریافت خسارت محقق نشده باشد و یا ممکن است فرد دارای زمین محق به دریافت خسارت باشد؛ اما با یک عمل و یا حرف اشتباه از نظر حقوقی حق خود را از دست بدهد و به دلیل اینکه مشورت‌های حقوقی لازم را دریافت نکرده است متضرر شود.

مشاوران حقوقی و وکلای ما آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای در این زمینه به متقاضیان گرامی هستند.