در چه مواردی می‌توان شکایت از مالک زمین را طرح کرد یا از وی دریافت خسارت کرد؟شکایت از مالک زمین و دریافت خسارت از مالک زمین در موارد متعددی ممکن است.

همواره یکی از طرفین قراردادهای مشارکت در ساخت را فرد دارندهٔ زمین یا ملکی تشکیل می‌دهد که تمایل دارد زمین و ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد و در نهایت در واحدها و سود سازنده شریک شود.

گاهی مواردی پیش می‌آید که طرف سازنده حق این را پیدا می‌کند که از طرف مقابل شکایت نماید و یا دریافت خسارت نماید.

این موارد به‌طورکلی باتوجه‌به ماهیت وظایفی که طرف دارای زمین در قراردادهای مشارکت در ساخت دارد اصولاً در زمان‌هایی مطرح است که:

الف) مالک زمین وظایف خود را انجام ندهد

ب)مالک زمین وظایف خود را با تأخیر انجام دهد و باعث تأخیر کار ساخت شود

ج) مالک زمین با اعمالی باعث ملغی شدن عملیات ساخت شود و انجام عملیات ساخت بر روی آن زمین را غیرممکن نماید.

شرح هر کدام از موارد را در سطرهای زیر مطالعه نمایید:

 الف) دریافت خسارت از مالک هنگامی که وظایف خود را انجام نداده است:

۱)اگر وظایف او در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده باشد و همچنین میزان خسارت در صورت عدم انجام مشخص شده باشد سازنده به‌موجب آنچه که در قرارداد تصریح شده است می‌تواند الزام او به پرداخت خسارت را بخواهد.

۲)اگر در قرارداد آن عمل و وظایف و میزان خسارت مشخص نشده باشد فرد مقابل به دادگاه مراجعه می‌کند تا قاضی با کمک قوانین و عرف‌های ساختمانی مشخص کند که فرد از وظیفه خود تعدی کرده است و به کمک کارشناسان میزان خسارت را احراز نموده و حکم به پرداخت آن بدهد.

 ب)دریافت خسارت از مالک هنگامی که وظایف خود را با تأخیر انجام داده است

در این حالت مالک انجام هرکدام از وظایفی خود را به تأخیر انداخته است. سازنده می‌تواند بابت این تأخیر شکایت از مالک را در دادگاه مطرح کند و خسارت دریافت نماید و یا با استفاده از قرارداد و تضمین‌هایی که دریافت کرده است دریافت خسارت کند.

دریافت خسارت بابت تأخیر به چند صورت ممکن است:

۱)در حالت اول برای اثبات تأخیر باید به زمان‌بندی موجود در قرارداد مشارکت در ساخت رجوع کرد. درصورتی‌که در قرارداد مشارکت در ساخت به طور دقیق زمان‌های مطلوب جهت انجام هر کاری ذکر شود و سازنده از زمان مذکور تعدی کرد طرف مقابل می‌تواند از او خسارت تأخیر دریافت نماید. باید مجدداً یادآوری کرد که اگر در قرارداد میزان خسارت ذکر شود باعث سهولت دریافت خسارت می‌شود. برای مثال نوشته شود که به‌ازای هر روز تأخیر چه مقدار خسارت باید داده شود. در این صورت طرفین برای محاسبه مقدار خسارت ملزم به رجوع به کارشناس و دادگاه نمی‌شوند و به‌محض اینکه تأخیر اتفاق بیفتد طرف مقابل می‌تواند خسارت را دریافت کند.

۲)در حالت دوم زمان‌بندی‌ها در قرارداد تصریح نشده است. پس به دادگاه مراجعه می‌شود و قاضی احراز می‌کند که مالک در انجام عمل تأخیر داشته است و میزان خسارت‌های وارده به سازنده و یا ساختمان را محاسبه می‌کند و میزان و در نهایت نوع خسارتی که در حکم دادگاه ذکر می‌شود قابل دریافت خواهد بود.

وظایف مالک اصولاً شامل تحویل زمین، تحویل مدارک لازم، دریافت مجوزهای لازم از نهادهای ذی‌صلاح، دریافت دستور نقشه از شهرداری و… است. فرد مالک هر کدام از این وظایف را باید در مهلت مقرر در قرارداد انجام دهد. به افراد توصیه می‌شود در قرارداد هر کدام از وظایف به‌دقت تصریح شود و همچنین موعد انجام هرکدام مشخص شود و ذکر شود در صورت هر روز تأخیر و در صورت عدم انجام هر کدام چه مقدار دریافت خسارت ممکن است. اگر در قرارداد مشارکت در ساخت این موارد تصریح نشود تعیین میزان خسارت و تعیین زمان استاندارد انجام با قاضی است. در این صورت با مراجعه به دادگاه این موارد مشخص می‌شود. لازم به ذکر است طی مراحل شکایت زمان‌بر است و میزان خسارت تعیین شده توسط دادگاه نیز اصولاً مطابق میل افراد نیست؛ بنابراین به شهروندان توصیه می‌شود موعدهای انجام‌وظیفه و میزان خسارت را در قرارداد مشارکت در ساخت تصریح کنند.

ج)در این حالت فرد طرف قرارداد با اعمال و اقدامات حقوقی و یا غیرحقوقی باعث شده است که موضوع ساخت و ساز منتفی شود و قرارداد باطل و یا فسخ و یا غیرنافذ شود.

برای مثال طرف قرارداد زمین مورد ساخت را به فرد دیگری فروخته است و فرد خریدار نیز راضی به عملیات ساخت نیست. در این حالت سازنده بابت غیرنافذ شدن قرارداد و یا اقداماتی که تا کنون انجام داده است مستحق دریافت خسارت است.

یا فرد طرف قرارداد از ابتدا مالک زمین نبوده و اختیار امضا قرارداد را نداشته است. در این صورت می‌توان از وی دریافت خسارت کرد.

اجاره‌دادن ملک پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، در رهن بانک قرارداد زمین مذکور و…نیز از مواردی است که به فراخور موضوع می‌تواند باعث تأخیر در ساخت و یا منتفی شدن موضوع ساخت شود و به سازنده اجازه دریافت خسارت را اعطا می‌کند.

سازندگان با نگارش یک متن دقیق در قرارداد و دقت در اسناد و مدارک زمین در بسیاری از موارد می‌توانند از اینکه موارد فوق به وقوع بپیوندند و متحمل ضرر و زیان شوند جلوگیری نمایند. اما در نهایت نمی‌توان احتمال وقوع موارد فوق را صفر دانست؛ بنابراین باید در قرارداد درمورد آنها تعیین تکلیف شود که درصورتی‌که هر کدام از موارد فوق پیش آمد چه مقدار خسارت دریافت شود.

به افراد توصیه می‌شود پیش ازآنکه به بحث دریافت خسارت با طرف مقابل وارد شوند با مشاوران حقوقی و وکلای خبره در امر مشارکت در ساخت مشورت نمایند. چرا که ممکن است شروط کافی برای دریافت خسارت محقق نشده باشد و یا ممکن است فرد محق به دریافت خسارت باشد؛ اما با یک عمل و یا حرف اشتباه از نظر حقوقی حق خود را از دست بدهد و به دلیل اینکه مشورت‌های حقوقی لازم را دریافت نکرده است متضرر شود.

مشاوران حقوقی و وکلای دیوان ملل آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای در این زمینه به متقاضیان گرامی هستند.