قراردادهای مشارکت در ساخت باهدف و غایت ساخت یک بنا و ساختمان منعقد می‌شوند. اگر دو طرف قرارداد تعهدات خود را به‌درستی انجام دهند در نهایت یک ساختمان ساخته خواهد شد که واحدهای آن بین طرفین قرارداد تقسیم می‌شود و هر کدام مالک سهم خود می‌شوند و می‌توانند سهم خود را تصرف نمایند. این تصرف از زمان دریافت سند تفکیکی رسمی قطعی می‌شود. به‌موجب سند تفکیکی هرکدام از طرفین برای هر واحد به طور جداگانه سندهای ۶ دنگی دریافت می‌کنند و به‌موجب این سندها مالک تام و تمام واحدهای خود هستند و طبیعتاً می‌توانند این واحدها را بفروشند. اما گاه طرفین قرارداد تا پایان قطعی و دریافت صورت‌مجلس تفکیکی و اسناد تفکیکی صبر نمی‌کنند و تمایل دارند واحدهای خود را زودتر از پایان قطعی پروژه به فروش برسانند. طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید برای این حالت در قرارداد تمهیداتی بی اندیشند و مواردی را پیش‌بینی نمایند تا پیش‌فروش واحدها مشکلات آفرین نشود و حقوق طرف مقابل و پیش خریداران را ضایع نکند.
این موارد به طور خلاصه در ادامه مقاله مورد بررسی قرار می‌گیرد.
پیش‌فروش ساختمان در قراردادهای مشارکت‌درساخت باید تابع چه قواعدی باشد؟
در قرارداد مشارکت‌درساخت باید قواعد پیش‌فروش واحدها را پیش‌بینی کرد. برای مثال درمورد زمان و مقدار مجاز واحدها در زمان پیش‌فروش تعیین تکلیف کرد.
۱)زمان پیش‌فروش
پیش فروش واحدها در چه زمان و مقطع زمانی ای مجاز است؟ در قرارداد مشارکت‌درساخت باید در مورد زمان پیش‌فروش‌ها تعیین تکلیف شود. برای مثال مشخص شود که در صورت پیشرفت N% از پروژه هر کدام از طرفین حق دارند واحدهای خود را پیش‌فروش کنند. در این صورت از این مسئله پیشگیری می‌شود که درحالی‌که ساخت در مراحل ابتدایی است و هنوز واحدی موجود نیست، هر کدام از طرفین واحدهایی را پیش‌فروش کند و طرف مقابل را متعهد به تحویل واحدها به‌پیش خریداران نماید.
۲)مقدار پیش‌فروش
پیش فروش چند واحد مجاز است؟
طرفین قرارداد باید در قرارداد مشارکت‌درساخت به توافق برسند که پیش‌فروش چند درصد از پروژه مجاز است و این مقدار چگونه میانشان تقسیم می‌شود.
برای مثال در قرارداد عنوان کنند که هر کدام از طرفین اجازه دارد یک واحد یا ۲۰ درصد سهم خود را بفروشد.
این شرط به این جهت است که در مواردی ممکن است یکی از طرفین مسئولیت خود را به‌درستی انجام ندهد در این صورت می‌توان از سهم وی از واحدهای ساخته شده، خسارت را دریافت کرد (یادداشت تضمین‌ها). اما اگر تمامی سهم خود را پیش‌فروش کرده باشد دریافت خسارت با مشکل مواجه می‌شود.
۳)ضوابط دیگر
درمورد مسئله پیش‌فروش واحدها می‌توان مسائل دیگری را نیز شرط کرد. برای مثال عنوان کرد طرف مقابل باید از پیش‌فروش مطلع شود و قرارداد پیش‌فروش باید به استحضار طرف مقابل برسد. این شرط به دلایل حقوقی متفاوت می‌تواند منافع طرف قرارداد مشارکت‌درساخت را تضمین نماید.
همچنین می‌توان شرط کرد هر طرف به هنگام پیش‌فروش باید به‌طرف مقابل تضمین ارائه دهد. این شرط نیز می‌تواند بسیاری از خسارات به طرف مقابل قرارداد پیش‌فروش جلوگیری کند.
حقوق‌دانان دیوان ملل باتوجه‌به تجربیات و مطالعات متعدد در پرونده‌های جرایم ملکی و دعاوی مربوط به قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت‌درساخت توصیه می‌کنند که در قرارداد درمورد پیش‌فروش توافقات و شرط‌های دقیقی ذکر شود چرا که هر کدام از این شرایط نوعی می‌تواند ضامن نفع و صحت شراکت طرفین باشد و بسته به شرایط قرارداد، اندازه پروژه ساخت، شرایط و ویژگی‌های طرفین و… باید در جای خود استفاده شود.
شما با مشاوره با وکلا و حقوق‌دانان مطلع از قراردادها و مسائل حقوقی مشارکت‌درساخت می‌توانید دریابید چه نوع شرط و شرایطی در مورد پیش‌فروش مناسب قرارداد شما است و می‌تواند شرایط مناسبی را برای شما و طرف شما ایجاد نماید به‌گونه‌ای که خطرات کلاهبرداری در پیش‌فروش واحدها به افراد متفاوت، خطر فروش واحدهای سهم شما بدون اجازه، خطر ناتمام‌ماندن پروژه در صورت پیش‌فروش‌شدن واحدها و… شمارا تهدید ننماید و با پیش‌فروش‌شدن واحدها منافع شما به‌عنوان طرف مقابل پروژه به خطر نیفتد.
همچنین در نظر داشته باشید پیش‌فروش آپارتمان‌ها تابع شرایط و قوانین ویژه‌ای است که باید توسط شما به‌عنوان پیش فروشنده رعایت شود. در صورت دارابودن اطلاعات حقوقی کافی می‌توانید تضمین نمایید که پیش‌فروش را به طور صحیح انجام داده‌اید.
وکلا و حقوق‌دانان دیوان ملل با دردست‌داشتن تخصص و مهارت و تجربه کافی در زمینه قراردادهای مشارکت‌درساخت و پیش‌فروش آماده پاسخگویی به سؤالات شما و آماده تنظیم قراردادهای شما هستند.
