اختلاف متراژ در پیش فروش آپارتمان ها یکی از موارد رایج اختلاف میان طرفین در قراردادهای پیش فروش آپارتمان‌ها است.فروشنده در قراردادهای پیش فروش آپارتمان‌ها متعهد است ملک پیش فروش شده را با نقشه و مساحت وعده داده شده و توافق شده مورد ساخت و ساز قرار داده و به خریدار تحویل دهد. اما در موارد متعددی سهواً و یا عمداً، ساخت ملک با نقشه و مساحت مدنظر انجام نمی‌شود و هنگام تحویل به خریدار مسئلهٔ اختلاف متراژ و تفاوت در نقشه ملک مطرح میشود. در این صورت باید درصد اختلاف متراژ باتوجه‌به متراژ کل ملک نسبت‌گیری و محاسبه گردد و باتوجه‌به درصد اختلاف متراژ درمورد راه‌حل میان طرفین توافق و تصمیم‌گیری شود.
چگونگی حل اختلاف در زمینه اختلاف متراژ در پیش فروش آپارتمان
در قانون پیش فروش آپارتمان ها در زمینه اختلاف مساحت در پیش فروش آپارتمان ها تعیین تکلیف شده است و احکامی جهت حل اختلاف درصورتی‌که اختلاف مساحت در املاک پیش فروش وجود داشته باشد، مطرح شده است. قانون پیش فروش آپارتمان ها مطرح می‌کند درصورتی‌که:
۱) مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند
فرض اول در قانون پیش فروش آپارتمان ها در حالتی است که مساحت ملک ساخته شده تا اندازه و میزان ۵ درصد، بیشتر از مساحت توافق شده در قرارداد است. در این صورت برای هیچ‌کدام از طرفین حق فسخی وجود ندارد و پیش خریدار مبلغ فزونی مساحت را به فروشنده پرداخت می‌نماید.
۲) بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
فرض دوم مربوط به حالتی است که مساحت ملک ساخته شده بیشتر از میزان ۵ درصد، افزون بر متراژ توافق شده در قرارداد است در این حالت خریدار میتواند از حق فسخ استفاده نماید. درصورتی‌که مایل به فسخ نباشد نیز مبلغ اضافه مساحت را پرداخت می‌نماید.
۳) مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
در این حالت درصورتی‌که بنا بیشتر از ۵ درصد متراژ، کثری مساحت داشته باشد پیش خریدار میتواند قرارداد را فسخ نماید و درصورتی‌که فسخ ننماید میتواند به‌اندازه کثری مساحت مبلغی را از پیش فروشنده دریافت نماید.
4) مساحت واحد تحویل شده کمتر از 100 و بیش از 95 مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ ندارد و صرفا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا از پیش فروشنده مطالبه نماید.
آنچه در مسئله اختلاف متراژ در پیش فروش اپارتمان ها باید مورد توجه قرار بگیرد این نکته است که فروشنده در هیچ حالتی نمی‌تواند به دلیل اختلاف مساحت قرارداد را فسخ نماید و فسخ و عدم رضایت از مساحت ملک ساخته شده مختص به خریدار است. فروشنده نمی‌تواند با استناد به این مسئله که ملکی که خود ساخته است دارای مساحت کمتر یا بیشتر از توافق قراردادی است، قرارداد پیش فروش را فسخ نماید و موجب زیان و ضرر و خسارت پیش خریدار شود. اما خریدار میتواند تصمیم بگیرد به میزان اختلاف مساحت راضی شود و مابه تفاوت را دریافت یا پرداخت نماید و یا قرارداد را فسخ نماید.
نکته دوم حائز اهمیت در مورد اختلاف متراژ در پیش فروش آپارتمان این نکته است که درصورتی‌که اختلاف مساحت در حالت اول و دوم واقع شود و پیش خریدار ملزم به پرداخت مبلغی افزون بر توافق اولیه شود، مبلغی که باید پرداخت نماید مطابق قیمت ملک در قرارداد تعیین میشود و قیمت روز ملک و تورم و افزایش قیمت ملک مدنظر نخواهد بود. اما درصورتی‌که در حالت سوم فروشنده ملزم به پرداخت مبلغ گردد، این مبلغ مطابق با قیمت روز تعیین میشود و تورم و افزایش قیمت روز ملاک خواهد بود.
این مسئله ضامن این مسئله است که سازنده و فروشنده باهدف سودآوری اختلاف مساحت را رقم نزند و درصورتی‌که اختلاف مساحت در اثر تقصیر وی رقم خورد، خریداری که تقصیری ندارد ملزم نشود مطابق قیمت روز مبلغ اضافه و برخلاف میل خود متحمل گردد چرا که وی به مبلغ ملک در زمان خرید رضایت داده است.
محاسبه صحیح اختلاف متراژ و تصمیم‌گیری درمورد فسخ یا پرداخت مبلغ در زمان مناسب ضامن حفظ سرمایه خریدار است و از تحمیل ضرر و زیان به خریدار جلوگیری می‌نماید.
به مخاطبین توصیه میشود در صورت مطرح شدن اختلاف متراژ در پیش فروش اپارتمان ها پیش از تصمیم گیری درمورد انتخاب راه حل، از مشاوره حقوقی در این زمینه بهره مند شود. تیم حقوقی دیوان ملل با همراه داشتن وکلا و مشاوران حقوقی متخصص در امور ملکی و پیش فروش، آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه اختلاف متراژ در پیش فروش آپارتمان و نکات مهم در زمینه حل اختلاف در این زمینه هستند.همچنین اگر به دنبال تفاوت قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها و قرارداد مشارکت در ساخت هستید به مقاله مربوط که توسط کارشناسان مجموعه دیوان ملل نوشته شده است رجوع کنید.
